房價暴跌 月薪5k的你要不要出手抄底?

時間:2019年10月23日 15:04:48 中財網
  近日,隨著北京上海等一線城市的房市開始橫盤,甚至有陰跌的跡象。 于是,有一些小伙伴便跑來問我,現在是不是可以出手買房了? 一直關注我們公眾號的朋友應該知道,我的一向主張是:
  如果你的住房對于你來說是剛需,那么就不要管它是不是橫盤或陰跌,該出手時就出手;
  然而,如果你是投資的話,那么目前這個階段,就要謹慎了。

  畢竟,連上面都把基調定成“房住不炒”了,我們總得要順應大趨勢吧。 但是,仍然有小伙伴不死心,繼續追問道:那如果房價暴跌呢?我抄底總可以嘛?! What? 這位小伙伴你是不是有點太樂觀了? 如果房價真的開始暴跌了,恐怕就算你有錢,到時候都不一定會出手買房了。

  何況你還是個月薪5k的小透明?(排除家里有礦的壕,你們請隨意!) 如果你要問為啥?那么這篇文章我就來在通篇假設的基礎上,來幫大家分析一下:
  如果現在房價暴跌了,普通人究竟還能不能買房?
  房價下跌會影響誰?你我他一個也少不了!
  房價下跌時你還會相信“這只是短期調整,不要怕” 嗎? 絕對不會。 對中國民眾來說,經歷股市暴跌怕不止一兩回了吧,摸摸頭頂都是綠油油的韭菜色。 回首股市3000多點的時候,不少股評師們鼓搗大家說如果大盤破2000,就是加足杠桿也要上,要趁機屯那些價值低估的股票等著翻倍漲起來。 結果,當大盤真破了2000點的時候,股民們蜂擁而上了嗎? 并沒有,股民們恐懼萬一再往下跌怎么辦、萬一就是漲也要十年八年才能漲回來呢怎么辦?


  因此,這時候即使有國家隊各種出手、各種專家出面安撫民眾“不要怕不要跑、只是短期調整”, 股民們還是會不停逃跑。 人的情緒都是會傳染的,真要到了那個時候恐怕你的第一反應是趕緊撤,最多也是觀望。 什么“不要怕”?
  真不怕的,那都是事后諸葛亮。 既然民眾還是這幫民眾,那么不管是對股市還是對樓市追漲殺跌的心理和行為都是一致的。 那么房價跌了多少,才會出現我說的恐慌的局面呢?
  如果房價下跌在20%以內,短期內房產的成交量將跌入低谷;
  想買房的人大多會摁住內心的沖動持觀望狀態。

  市場呈現一種有價無市的狀態。 而如果房價下跌在20%以上,甚至跌幅40%-60%……
  危機逐漸擴散到全行業,波及到幾乎每個普通人身上。

  我這可不是在危言聳聽,那有朋友可能會問,到時候我不買房了還危機啥呀? Too Naive! 這么說吧,當房價跌幅達到40%以上時,那些投資類房產持有者和房產企業因為扛不住資金的壓力,不得不想辦法把房產賣掉換現金。 因為著急賣,所以會爭相掛出比市場價更低的房價。 但是這時候誰敢買呢?都怕買在半山腰上。 這時,就出現了一種惡性循環:房價越跌,成交量越少;成交量越少,房產持有者就掛出更低的房價。 當掛牌價低于抵押貸款金額時,會發生什么? 既然出售房產的收入,已經不足以全額償還銀行借款,不如選擇破產,將這塊燙手的山芋轉給銀行處置。 銀行接到房產這塊燙手山芋后,當然也想盡快賣掉回籠資金,這樣市面上能賣的房子就更多了。 所謂惡性循環,不過如是。

  最終的結局就是,房價一降再降,跌入深淵。 當房價降到銀行收回的房產價值都縮水到無法填之前借款的坑了,銀行悲催地發現:特么連最有錢的自己也缺錢了! 沒辦法啊,只得趕緊抽回借出去的貸款,或者有錢也不借出去了。 這樣許多行業的經營資金都會面臨縮緊。 其中,最受影響的行業是哪些呢? 必然是房產相關的鋼筋、水泥等產業。

  因為他們從銀行更難借錢、從房地產公司更難收錢,結局只能是公司破產、員工失業。

  這就是房價暴跌對房地產及相關行業的影響。


  大家看到這兒估計又要問了,我有房子住、不準備買房、也不在房地產相關行業,那這危機看上去壓根和我沒有關系嘛! 不要急,只要你在這個市場中,你要消費、你要工作,很不幸,99%的概率都會被波及到。 因為,接下來,這場危機就波及到了國民經濟全行業。 越來越多的行業不景氣、越來越多的人失業,則從銀行放出去的貸款越來越難以回收、問題貸款規模越來越大,大到銀行無法維持存款利息和本金的償還…… OMG,已經到了魔幻的程度了。此時,恐慌的人們就會蜂擁到銀行要取出存款,而銀行呢,想著反正我也拿不出足額的錢給儲戶了,咱還不如申請破產。 大規模的銀行和企業倒閉潮就會出現。

  完了完了,整個社會就會更多的人失業,經濟會掉到冰點。 因此,一旦房價下跌20%、甚至40%以上時,到時候你需要煩惱的根本不是“要不要趕緊抄底買房,房子買在哪里好呢?” 而是該焦慮一下,“怎樣才能盡快找到工作,家里還在等米下鍋”。

  加杠桿類購房者:暴跌應往何處去?
  我有一位朋友F先生,16年左右在北方二線城市收了十幾套房。 哎喲,你別以為,真不是只有廣東人才有十幾套房收租的。 當時,他用足了各種貸款產品,什么首付貸、二抵、信用貸都操作了。 他運氣好,趕上了17年那波房價上漲,出了幾套賺了不少。

  當時我就勸他盡早把杠桿降低一些,國家對流入房產市場的貸款監管會越來越嚴格的。 可是F先生還想賺更多,對我的勸說不以為然。 隨著貸款政策的收緊,他之前那種以貸養房的操作越來越難。而且,限購政策出來后,他的房子也不好出手了。 于是他老人家只能一邊還著各種貸款利息、一邊降價賣房,一邊對不接納我的建議后悔不已。


  上面這個例子還是在房價略跌情況下的真實案例。 然而,如果真的出現了暴跌,那些加了大幅杠桿的購房者,應該會經歷以下這些情形:
  一種情況是借了太多的錢買房,甚至使用了“首付貸”類融資產品,在房價下跌時極可能首付都跌沒了; 第二種情況是隨著房屋價格持續下降,房子的現價甚至還不夠償還貸款,出現了負資產的情況。

  當房東的,只能一邊將房產交由銀行拍賣、一邊四處籌措資金還貸款的差額部分。 因此,這里友情提醒加各位杠桿投資的購房者:
  在目前階段,房價站崗的風險大于踏空的風險。 在已經有一套或者多套房產的情況下,房產持有環節的稅也有增加的風險。 所以,對于加大杠桿買房的那批愛好者,見好就收吧。 畢竟已經賺到不少錢了。不如盡早優化投資結構,優化信貸組合,降低杠桿風險。 否則,房價一旦暴跌,摧枯拉朽的形勢下可是會連跑路都來不及。

  日本房價暴跌教訓:覆巢之下焉有完卵?
  你這時候可能會說,上面提到的假設情況太極端了吧!政府不會讓這種情況發生的! 歷史上真的有類似的情況出現過么? 答案是:有。 比如,二十世紀八九十年代,發生在日本的房地產泡沫,普通人壓根沒有抵抗之力! 先來看看當時日本房產價格暴跌到了什么程度:
  日本大城市各類物業價格普遍下降了50%以上,
  東京銀座地區寫字樓和商鋪及其用地的平均價格普遍下降了75%,低于1983年的水平;
  住房及其用地的平均價格普遍下降了60%,接近1983年的水平。

  這種暴跌,對日本已購房的家庭有什么影響呢?

  舉個個人的例子說吧,鈴木家買入房產后就遇到日本樓市暴跌。

  他家一套500萬總價的房子,按照日本政府規定40%的首付為200萬。

  當房子跌到300萬(跌幅40%)的時候,鈴木一家心理上就接近崩潰了。

  這是什么概念?
  好好的房子一下子就沒有了200萬,200萬一家人不吃不喝多少年才能攢出來啊。

  這時候就是把房子賣掉,也就剛能償還從銀行貸的300萬。

  而且,這個價位也只是理想價格、無人接盤。

  鈴木一家咬牙又扛了一個月,房子跌到了200萬,這意味著:
  即便賣了房子,也只能還給銀行200萬貸款,還有100萬需要掏腰包繼續月供。

  而此時,各行各業的裁員潮也來了。

  鈴木家的主要經濟支柱失業了,還不起月供,只能將房子賣給銀行、還要倒欠銀行100萬!
  很多人,在那一時期,因為巨額債務壓力只能絕望地走向了樓頂露臺。 所以,前車之鑒都擺在那了,你就別以為事實不會發展到那個地步。 本質上,一切悲劇的源泉,都是因為對結局過于僥幸。 最后,借用一句任志強先生的話吧:
  任何想占房價下跌便宜的人都沒有得逞。

  還是理性看待房產市場。

  剛需者,可以盡早買。但是就別做不切實際的暴跌抄底夢了。

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